اجرای اسناد رسمی

اِجْرای اَسْنادِ رَسْمی، اجرای اجباری سند لازم‌‌الاجرا و تحمیل مفاد آن به متعهد از طریق قوای عمومی (مأمورین اجرای اسناد رسمی و عنداللزوم قوای قهریه) که به درخواست متعهدٌله و هنگامی صورت می‌گیرد که متعهد سند از اجرای اختیاری آن خودداری کند.
سند لازم‌الاجرا سندی رسمی یا عادی است که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجرای مدلول سند (در اجرای ثبت) است، مانند سند رسمی طلب و چک (نک‍ : قانون اصلاح مادۀ ۳۴ ... ، مصوب ۱۳۸۶ ش؛ قانون ثبت اسناد و املاک، مصوب 1310 ش، ماده‌های ۹۲، ۹۳؛ آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، مصوب 1387 ش، مادۀ ۱، بند الف). اسناد رسمی ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق که تعهد یا تعهدات منجزی دربردارند، سند رسمی لازم‌الاجرا و اسناد عادی که قانون‌گذار بنا به مصلحتی وصف لازم‌ا‌لاجرایی به آنها داده است، سند عادی لازم‌الاجرا یا سند در حکم لازم‌الاجرا نامیده می‌شوند. بستانکار سند رسمی لازم‌الاجرا، طبق بند ب مادۀ ۱۱۳ قانون برنامۀ پنج‌سالۀ ششم ... ، مصوب 1396 ش، باید برای مطالبۀ طلب خود ابتدا از طریق ادارات اجرای ثبت اقدام کند. فقط در صورت عدم حصول نتیجه ظرف دو یا 6 ماهِ مقرر در بند ب مذکور، طرح دعوی برای مطالبۀ موضوع همان اجرائیه از طـریق مراجع قضـایی امکان‌پذیر خواهد بود ( آیین‌نامۀ اجرایی شناسایی و توقیف اموال ... ، مصوب 1398 ش، مادۀ ۲). اجرای اسناد لازم‌الاجرا ماهیتی شبه‌قضایی دارد و از صلاحیتهای تکلیفی سازمان ثبت اسناد و املاک است که آن را در سراسر کشور از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک انجام می‌دهد ( قانون ثبت اسناد و املاک، مصوب 1310 ش، مادۀ ۱، و مادۀ ۱۵۲ الحاقی).
اجرای سند مستلزم وجود مقدمات و طی تشریفات مقرر است که در 3 قسمت تحت عناوین صدور اجرائیه و ابلاغ آن، ترتیب اجرا و هزینه‌های اجرایی، و شکایات اجرایی و ختم عملیات اجرایی ارائه می‌گردد. 

1. صدور اجرائیه و ابلاغ آن 

اجرائیه به درخواست ذی‌نفع و با فراهم بودن شرایط قانونی، توسط مرجع صالح صادر می‌گردد. مرجع صدور اجرائیه یا مرجعی که دستور اجرای سند را صادر می‌کند، برحسب نوع سند لازم‌الاجرا متفاوت است. دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کنندۀ سند مرجع صدور اجرائیه برای کلیۀ اسناد راجع‌به تعهدات، دیون، اموالِ منقول، و اموالِ غیرمنقـولِ ثبت شده در دفتر ‌املاک است. صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی به استناد شرط مندرج در سند، نیز در صلاحیت دفتر رسمی تنظیم‌کننده سند است؛ همچنین است در مواردی که موجر درخواست وصول وجه قبض و تخلیۀ ملک مورد اجاره را می‌نماید. اجرای اسناد رسمی راجع‌به اموال غیرمنقول ثبت نشده در دفتر ‌املاک با مرجع قضایی صالح است ( آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، مصوب 1378، مادۀ ۲، بندهای الف، د). دفتر رسمی ازدواج و طلاق تنظیم‌کنندۀ سند نیز مرجع صدور اجرائیه برای مَهریه و کلیۀ تعهدات منقولی است که ضمن ازدواج، طلاق و رجوع ثبت شده‌اند. اگر مهریه ملک ثبت شده در دفتر ‌املاک باشد، دفتر اسناد رسمی تنظیم کنندۀ سند مهریه، مرجع صدور اجرائیه است (همان، مادۀ ۲، بندِ ج). ادارۀ ثبت اسناد و املاک یا ادارۀ اجرای ثبت برای کلیۀ اسنادِ در حکم لازم‌الاجرا و نیز قبوض اقساط در مواردی که ذی‌نفع صرفاً وصول وجه یا مال موضوع آن را درخواست می‌کند، مرجع صدور اجرائیه است. درخواست صدور اجرائیه در موارد مذکور و سایر مواردی که صدور اجرائیه بر عهدۀ ادارۀ ثبت یا اجرا است، نیز توسط دفاتر اسناد رسمی و طبق شیوه‌نامۀ پذیرش درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا از طریق دفاتر اسناد رسمی، مصوب 1399 ش، به عمل می‌آید ( آیین‌نامۀ اجرای مفاد اسنـاد رسمی ... ، ماده‌هـای ۱۷۹ بب‍ ؛ اصلاح آیین‌نامۀ اجـرای ... ، مصوب 1398 ش، مادۀ 2، بندِ ب).
اجرائیه، به‌صورت الکترونیک و باوجود شرایط زیر صادر می‌شود: 1. اجرای سند در صلاحیت ادارۀ ثبت باشد؛ 2. متقاضی، صلاحیتِ درخواست اجرای سند را داشته باشد و فرم درخواست را (با رعایت ماده‌های ۳ و ۴ آیین‌نامه) تکمیل و با پیوست مستندات لازم به دفترخانه تسلیم کند؛ 3. سند حاوی تعهد یا تعهدات حال‌شده و منجز باشد؛ 4. مرجع صادرکننده اجرائیه صالح باشد و اجرائیه طبق قانون صادر شود (همان، مادۀ ۵). 
پس از احراز شرایط فوق و چنانچه اشکالی در صدور اجرائیه نباشد، سردفتر بنابر مورد، نسبت به صدور اجرائیه الکترونیک در بستر سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد یا سامانۀ وقایع ازدواج و طلاق اقدام می‌کند. سپس مدارک و مستندات مربوط به سند الکترونیکی به اجرائیه صادر شده پیوست می‌شوند. سامانۀ مذکور حداکثر ظرف ۴۸ ساعت نسبت به ثبت و ضبط و بایگانی محل ارسال و اصول مدارک و مستندات اقدام می‌کند (همانجا). در مواردی که دفاتر اسناد رسمی مکلَّف به پذیرش درخواست صدور اجرائیه هستند، سردفتر با رعایت شیوه‌نامۀ مقرر نسبت به ارسال الکترونیک تقاضانامۀ صدور اجرائیه به ادارۀ ثبتِ محل اقدام می‌کند و اصول مدارک و مستندات را پس از ممهور کردن به مُهر «پذیرش اجرا شد» به متقاضی عودت می‌دهد. در مورد اخیر، ادارۀ ثبت پس از بررسی و کنترل تقاضانامه و مستندات ارسالی، در صورت نداشتن نقص، دستور اجرای سند را صادر و پروندۀ الکترونیک اجرا تشکیل می‌شود. در هر دو صورت، اداره اجرا مکلَّف است بلافاصله پس از تشکیل پروندۀ الکترونیک، نسبت به شناسایی و توقیف اموال متعهد (از طریق بانکهای اطلاعاتی سازمان ثبت و سایر دستگاهها که به هر نحو اطلاعاتی در مورد اموال اشخاص دارند) و سپس ابلاغ اجرائیه به ایشان اقدام نماید ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، ماده‌های 14- 19، آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، تبصرۀ اصلاحی مادۀ ۲۱). 
کلیۀ ابلاغهای مرتبط با پروندۀ اجرایی به‌صورت الکترونیک از طریق سامانه ابلاغ (در حال حاضر سامانه ثنا) انجام می‌شود. رؤیت اوراق اجرایی ــ با ثبت زمان و سایر جزئیات ــ ذخیره شده و کلیۀ آثار ابلاغ واقعی بر آن مترتب می‌گردد. خودداری از مراجعه به سامانه ابلاغ، به‌منزلۀ استنکاف از قبول اوراق اجرایی بوده و ابلاغ محسوب می‌گردد ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، مادۀ ۱۴، تبصرۀ 1، و مادۀ ۱۶). در صورت عدم دسترسی به شماره تلفن همراه یا پست الکترونیکی مخاطب، اوراق اجرایی طبق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب ( در امور مدنی)، مصوب 1379 ش، در اقامتگاه وی (نشانی مندرج در سند مورد اجرا) ابلاغ می‌گردد. در این موارد و در صورت ابلاغ واقعی، ابلاغهای بعدی و پیوستهای مربوط صرفاً از طریق سامانه انجام و درصورتی‌که ارسال پیوستهای ابلاغیه به‌صورت الکترونیکی ممکن نباشد، ابلاغ به‌صورت سنتی انجام می‌شود ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، مادۀ ۱۵).
درصورتی‌که اقامتگاه متعهد در حوزۀ دیگری باشد، ابلاغ‌نامه به‌صورت الکترونیکی به حوزۀ ثبتی مربوط ارسال می‌گردد و در مورد متعهدین مقیم خارج از کشور، اجرائیه از طریق دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی به وزارت امورخارجه ارسال می‌شود تا بنابر مقررات ابلاغ گردد ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، تبصرۀ مادۀ ۱۷ و تبصرۀ مادۀ ۱۹).
در صورت مجهول‌‌المکان بودن مخاطب و عدم دسترسی به ‌حساب کاربری وی، ابلاغ اوراق اجرایی و سایر آگهیهای مرتبط با عملیات اجرا، از طریق درج آگهی در سایت آگهیهای سازمان و یکی از روزنامه‌های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان انجام و در ابلاغ قید می‌گردد که مخاطب موظف است جهت ثبت ‌نام و دریافت حساب کاربری اقدام نماید ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، مادۀ ۱۸).

2. ترتیب اجرا و حقوق دولتی متعلقه 

با صدور دستور اجرا، عملیات اجرای سند شروع می‌شود. عملیات، برحسب نوع سند (وثیقه‌ای‌ یا ذمه‌ای‌) متفاوت است و بر این مبنا هزینه‌هایی مربوط محاسبه و وصول می‌گردد. 
ترتیب اجرا بنابر نوع سند: در اینجا دو نوع سند وثیقه‌ای‌ و ذمه‌ای قابل بررسی است. سند وثیقه‌ای، سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند و به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقۀ انجام عملی قرار دهد، خواه آن عمل رد طلب یا چیزی دیگر باشد ( آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، مادۀ ۱، بند ج). 
در کلیۀ معاملات با حقِ استرداد، شرطی و رهنی و نیز در کلیۀ اسنادی که مالی وثیقه دِیْن یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار گرفته و عنوان رهن و معاملات با حقِ استرداد را ندارد، در صورت عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار در موعد مقرر در سند، بستانکار می‌تواند وصول طلب خود را از طریق دفترخانه تنظیم‌کنندۀ سند درخواست کند. بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ۱۰ روز مهلت دارد تا نسبت به پرداخت بدهی اقدام کند، در غیر این صورت، اداره ثبت بنا به تقاضای بستانکار یا بدهکار مورد وثیقه را ارزیابی و پس از قطعیت ارزیابی حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت نسبت به مزایده آن اقدام می‌نماید. مبنای مزایده، بهای ارزیابی مورد وثیقه است ( قانون اصلاح مادۀ ۳۴ ... ، مصوب 1386 ش؛ اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، تبصرۀ مادۀ ۹۸). 
ارزیابی مورد وثیقه توسط کارشناس رسمی صلاحیت‌دار به انتخاب رئیس ثبت یا اجرا، انجام و نظر کارشناسی به طرفین ابلاغ می‌شود. هرگاه مخاطب به ارزیابی معترض باشد باید ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناسی مجدد به اجرا تسلیم کند. درصورتی‌که به‌ترتیب فـوق اعتراض نرسد، ارزیابی قطعی خواهد شد. در صورت اعتراض، ارزیابی مجدد به هیئت 3 نفره کارشناسی که به قید قرعه انتخاب می‌شوند، ارجاع می‌گردد. رأی هیئت در این مورد قطعی است ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، ماده‌های ۹۸-۱۰۲).

مزایده 

در اجرای سند، تمامی مال مورد‌ وثیقه، ارزیابی و پس از قطعیت از طریق مزایده به فروش می‌رسد. قبل از آن، اجرا مکلَّف است آگهی مزایده را با رعایت ماده‌های ۱۲۱-۱۲۴ آیین‌نامه تهیه و در یک نوبت در سایت آگهیهای سازمان ثبت و یکی از روزنامه‌های الکترونیکی کثیرالانتشار منتشر و نسخه‌ای از آن را در محل وقوع مال، محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت محل الصاق کند. فاصله بین انتشار آگهی در سایت سازمان تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ و بیشتر از ۲۰ روز باشد. درصورتی‌که مورد ‌وثیقه از طریق مزایده فروخته شود، مطالبات بستانکار و هزینه‌های اجرایی پرداخت و چنانچه مازاد داشته باشد، مازاد به مدیون مسترد می‌شود. اگر مال خریدار پیدا نکند، با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌گردد ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، مادۀ 122). دراین‌صورت، چنانچه مال مورد مزایده، مازاد بر طلب داشته باشد، بستانکار مکلَّف است ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه‌التفاوت یا قبول واگذاری سهم مشاعی به میزان طلب خود اقدام کند، در غیر ‌این صورت، با درخواست متعهد و پس از اخذ حقوق دولتی، از مازاد ملک فک رهن می‌شود ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، تبصرۀ مادۀ ۱۲۶). پس از تنظیم صورت‌مجلس مزایده و واگذاری مال به خریدار یا بستانکار، در مورد املاک یا اموال منقولی که انتقال آنها به موجب سند رسمی است، پیش‌نویس سند انتقال اجرایی تهیه و با امضای رئیس ثبت جهت ثبت سند، به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌گردد. در کلیۀ اسناد اعم از وثیقه یا ذمه، در مواردی که مال مورد مزایده به بستانکار واگذار می‌شود، بدهکار می‌تواند تا قبل از تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی یا تحویل مال منقول، بدهی و هزینه‌های اجرایی را پرداخت و از تنظیم سند انتقال یا تحویل مال منقول جلوگیری نماید ( اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، مادۀ ۳۹ و تبصره آن؛ آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، مادۀ ۱۴۶، بند ۵). 
عملیات مزایده در موارد زیر متوقف می‌شود: وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی؛ اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیئت نظارت؛ صدور رأی هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی‌بر ابطال عملیات اجرایی؛ پرداخت کلیۀ مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی؛ اعتراض شخص‌ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده با رعایت مادۀ ۹۶ آیین‌نامه (همان، مادۀ ۱۴۳).
همچنین در صورت تحقق هریک از موارد زیر، فروش از درجۀ اعتبار ساقط می‌شود: هرگاه فروش در روز، ساعت یا محلی که در آگهی تعیین شده به عمل نیاید؛ هرگاه بدون جهتِ قانونی مانع خرید کسی شوند یا بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده را رد کنند؛ درصورتی‌که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید؛ درصورتی‌که مباشرین فروش و کارمندان ادارۀ ثبت محل در خرید شرکت کرده باشند (همان، مادۀ ۱۳۸).

ترتیب اجرا در اسناد ذمه‌ 

سند ذمه سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنای مقابل اسناد مربوط به معاملات با حقِ استرداد به کار می‌رود (همان، مادۀ ۱، بند ب).
در اسناد ذمه نیز متعهد مکلَّف است ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه، نسبت به انجام تعهد خود یا جلب رضایت متعهدٌله اقدام نماید. قبل از آن، اجرا باید بلافاصله پس از تقاضای صدور اجرائیه از ناحیۀ بستانکار، با تشکیل پروندۀ اجرایی الکترونیک نسبت به شناسایی و توقیف اموال و داراییهای متعهد ظرف مدت ۲ ماه اقدام کند. درصورتی‌که ظرف مدت مذکور اموالی از متعهد شناسایی نشود یا مفاد اجرائیه به هر دلیلی ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ یاد شده به اجرا گذارده نشود، ذی‌نفع می‌تواند با انصراف از ادامۀ عملیات اجرایی، به محاکم قضایی رجوع کند. دراین‌صورت، پرونده بدون اخذ هزینه‌های اجرایی مختومه می‌گردد ( قانون برنامۀ پنج‌سالۀ ششم ... ، مصوب 1396 ش، مادۀ ۱۱۳، بندِ ب؛ آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، مادۀ ۲۱؛ آیین‌نامۀ اجرایی شناسایی و توقیف اموال ... ، ماده‌های ۴- ۸).
اگر از طرف متعهد یا قائم‌مقام وی مالی معرفی نشود یا دسترسی به اموال آنها نباشد، به تقاضای متعهدٌله نسبت به ممنوع‌الخروجی متعهد باتوجه به مادۀ ۱۷ قانون گذرنامه، مصوب ۱۳۵۱ ش، اقدام می‌گردد. رفع ممنوعیت، منوط به اجرای مفاد سند، رضایت کتبی متعهدٌله، احراز تکافوی اموال بازداشت شده برای پرداخت مطالبات بستانکار از طریق ارزیابی و قطعیت آن یا ارائه مدارک دال بر مأموریت و ضرورت شغلی مدیون برای خروج از کشور، طبق رأی وحدت رویۀ ۳۶۳-۲۳/ ۱۱/ ۸۰ دیوان عدالت اداری است. صدور حکم اعسار متعهد، برخلاف اجرای احکام دادگاه ( قانون نحوۀ اجرای محکومیتهای مالی، مصوب 1394 ش، مادۀ ۲۳)، از اسباب رفع ممنوع‌الخروجی مدیون تلقی نمی‌گردد. اما اگر متعهد فقط برای یک‌بار و حداکثر به مدت 6 ماه قصد خروج از کشور داشته باشد، می‌تواند با معرفی ملک متناسب با دِیْن به شرح مادۀ ۲۰۱ آیین‌نامه، تقاضای رفع ممنوع‌الخروجی نماید. 

بازداشت اموال 

جهت اجرای مفاد سند، اموال شناسایی شده توسط ادارات اجرا و نیز اموالی که از طرف مدیون، شخص ثالث یا متعهدٌله معرفی می‌شود، بازداشت می‌گردند ( آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، ماده‌های ۲۴، ۲۵؛ اصلاح آیین‌نامۀ اجرای ... ، مادۀ ۲۱ و تبصرۀ اصلاحی). نحوۀ بازداشت اموال مذکور، اعم از منقول، غیرمنقول و اموال نزد شخص ثالث، به تفصیل در فصلهای 5 تا 8 آیین‌نامۀ اجرا آمده است. نکتۀ قابل توجه آنکه در اجرای سند ذمه، اموال با جلب‌نظر کارشناس رسمی دادگستری معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می‌شود، مگر آنکه مال غیرقابل تجزیه باشد که دراین‌صورت تمام آن بازداشت خواهد شد ( آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، مادۀ ۴۲). 
پس از بازداشت مال، بستانکار بازداشت‌کننده، در وصول طلب از مال مذکور مقدم بر سایر بستانکاران می‌گردد. مگر آنکه بازداشت هم‌زمان از طرف چند بستانکار درخواست و اِعمال شود که دراین‌صورت مال بازداشتی بین بستانکاران به نسبت طلب آنان تقسیم می‌شود ( آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، ماده‌های 42، 56-۵۷). با ابلاغ بازداشت‌نامه به مالک، او از نقل و انتقال مال مورد بازداشت ممنوع می‌گردد؛ یعنی به انتقال انجام شده نسبت به مال مذکور، حتى اگر طی سند رسمی صورت گیرد، مادام که بازداشت باقی است، ترتیب اثر داده نخواهد شد ( آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، مادۀ ۸۹). 
به علاوه، ادعای اشخاص ثالث نسبت به مال بازداشت شده نیز جز در موارد زیر که حسب مورد، از مزایده خودداری یا مزایده انجام شده باطل می‌شود، قابل ترتیبِ اثر نخواهد بود: 1. قبول اعتراض شخصِ ثالث توسط متعهد؛ 2. ارائه سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت، مبنی‌بر اینکه مال موردِ بازداشت به ثالث منتقل یا در رهن و وثیقه طلب او ست؛ 3. بازداشت مقدم مال، به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض؛ 4. ارائه حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی، مبنی‌بر حقانیت شخصِ ثالث؛ 5. قبول تقاضای ثبت ملک به‌عنوان ملکیت یا وقفیت از طرف معترض قبل از تاریخ بازداشت؛ 6. درصورتی‌که در اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.
در مورد بندهای ۱ و ۲ فوراً و در مورد بند ۴ پس از ارائه حکم قطعی از طرف معترض ثالث از مال رفع بازداشت می‌شود، اما در سایر موارد، ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوطه خواهد بود. تحقق هریک از موارد فوق پس از مزایده و قبل از صدور سند انتقال اجرایی یا تحویل مال منقول، منجر به ابطال صورت‌مجلس مزایده و اقدام به شرح فوق توسط ادارۀ اجرا خواهد شد ( آیین‌نامۀ اجرای مفاد ... ، مادۀ 96).